关于未成年人购房问题的探讨

　　一、未成年人购房的主要需求因素

　　经过对目前未成年人购房的需求因素分析，概括起来主要需求有以下几种：一是夫妻感情基础不牢，怕今后要离婚，不愿意使用夫妻任何一方的姓名，而使用子女姓名;二是担心若干年后遗产继承要交遗产税，而直接使用子女姓名;三是怕露富或是因为自己不便出名等原因而将房产分散登记;四是为逃避债务、转移财产，而将自己购买的房产登记为未成年子女的姓名;五是为了培养子女的财富观念和独立意识，将房屋所有权登记到子女名下。

　　二、未成年人是否具有购房资格

　　《民法通则》第九条规定：“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，…”;第十条规定，“公民的民事权利能力一律平等”。所有公民，不管其年龄、性别、信仰及精神状况，其取得权利(包括房屋所有权)的能力都是平等的。权利能力的平等性表明未成年人与成年人都平等地享有购买房屋，申请房屋权属登记的资格，任何人不能剥夺未成年人享有这一资格。因此未成年人有权成为房产所有权人，即具有购房资格，同时未成年人与成年人一样可以平等地享有申请权属登记的资格。否定将未成年人登记为房屋所有权的主体，实际上是剥夺了未成年人的权利能力，是一种错误的作法。

　　三、未成年人可以购房的法律依据

　　首先，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同”。《中华人民共和国民法通则》第十二条规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”。因此可以认为，虽然未成年人是无民事行为能力或是限制民事行为能力的自然人，但他所需要进行的民事活动，可以由他们的父母或其他法定代理人代为进行。

　　其次，《中华人民共和国合同法》第四十七条规定：“纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。所以由父母或其他法定代理人共同签名的、属于纯获利的购房合同应该视为合法有效。

　　三是，《房屋登记办法》第十四条规定，“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记”。本条规定的立法原意已清晰说明两层意思，一是未成年人购房在法律上是允许的;二是监护人只是产权人(即购房未成年人)的代理人。

　　四、未成年人购房需注意的问题

　　(一)未成年人购房不能办理按揭贷款，只能采取一次性支付方式，或者与监护人联名购房。其法律依据为中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第四条规定：银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人;且必须具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。

　　(二)《民法通则》第十一条规定：“十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人”。可以证明是以其劳动收入为主要生活来源的十六岁以上未成年人购房，不需法定代理人代理。

　　(三)虽然父母等法定代理人为该购房活动的出资人，但是不代表其拥有任意处分权。按照《未成年人保护法》相关规定，为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗、孩子要出国留学但钱不够、支付损害赔偿费用等。

　　(四)父母办理登记手续应视为基于监护而产生的法定代理。在签订购房合同时，合同条文中买受人栏填写未成年人名字(可以由未成年人自己签署，也可由父母代签)，委托代理人栏中由法定代理人签名。